วิธีการคิดค่าใช้จ่ายในการโอนที่กรมที่ดิน

วิธีการคำนวนคิดคำนวนค่าใช้จ่ายในการโอน  คงต้องดูรายละเอียดเป็นกรณีไป เพราะถ้าจะมาแนะนำวิธีการคิดที่ถูกต้องแล้วบอกได้เลยว่าแทบเป็นไปไม่ได้เลย เพราะเคสแต่ละเคสจะไม่เหมือนกันเลย ยกตัวอย่างเช่น...หลังโฉนดมีเจ้าของกี่คน แล้วแต่ละคนได้มาพร้อมกันไหม? ได้มาเมื่อไหร่? ได้มาอย่างไร? และในกรณีมีสิ่งปลูกสร้างอยู่ในที่ดิน ก็ต้องดูด้วยว่าในสัญญาซื้อขายที่ดินมีสิ่งปลูกสร้างอยู่หรือไม่ ถ้าไม่มีก็ต้องหาดูใบอนุญาตสิ่งปลูกสร้างเพื่อดูวันที่ขออนุญาตและพื้นที่ใช้สอย นอกจากนั้นก็ต้องดูว่าเจ้าของสิ่งปลูกสร้างเป็นใครเป็นคนเดียวกับเจ้าของที่ดินหรือไม่ หรือว่าเจ้าของสิ่งปลูกสร้างเสียชีวิตไปแล้ว ถ้าไม่มีก็ต้องไปคัดใบอนุญาตขอสิ่งปลูกสร้างที่เขตหรืออำเภอเพื่อเอามาประกอบในการคิดด้วย จากเหตุผลดังกล่าวข้างต้น จึงเป็นสาเหตุที่ว่าทำไมการคิดค่าใช้จ่ายในการโอนนั้นไม่ใช่เรื่องง่ายเลย แม้แต่การใช้โปรแกรมในการคิดคำนวนค่าใช้จ่ายในการโอนของกรมที่ดิน ในบางครั้งก็ได้ตัวเลขที่ออกมาไม่ถูกต้องเสมอไป ยิ่งถ้ามีเคสสลับซับซ้อนหลายขั้นตอน รับรองว่าคิดผิดชัวร์ แต่วันนี้ทางผู้เขียนจะมาสอนหลักการคิดคำนวนแบบคร่าวๆ สำหรับในกรณีที่เจอเคสง่ายๆเช่น เจ้าของคนเดียว หรือหลายคนแต่ได้มาพร้อมกัน แล้วในสัญญาซื้อขายที่ดิน (ท.ด.13) ในกรณีที่มีสิ่งปลูกสร้างแล้วระบุลงไปในสัญญาว่ามีสิ่งปลูกสร้างด้วย ก็จะสามารถพอคิดคร่าวๆได้ เรามาดูวิธีคิดค่าใช้จ่ายในการโอนกัน คือทุกเคสจะต้องเสียค่าใช้จ่ายแบ่งออกเป็น3ส่วนดังนี้

1. ธรรมเนียมการโอน โดยจะเสีย2%ของราคาประเมินของกรมที่ดิน โดยไม่สนว่าจะแจ้งซื้อขายกันในราคาเท่าไร (ยกเว้นว่าถ้าเป็นที่พักอาศัย ยกตัวอย่างเช่น บ้าน คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ ตึกแถว แล้วโอนภายในสิ้นปี2567 จะเสียค่าธรรมเนียมการโอนเพียงแค่0.01%ของราคาประเมิน) (ถ้าเป็นที่ดินเปล่า หรืออย่างอื่นที่นอกเหนือจากที่กล่าวมาจะไม่ได้รับการยกเว้น)

2.1 ภาษีธุรกิจเฉพาะ ในกรณีที่ทางผู้ขายได้ทรัพย์สินนั้นมาไม่ถึง5ปี บริบูรณ์ ความหมายของคำว่าบริบูรณ์ก็คือให้นับวันชนวันที่โอน คือจะต้องครบ5ปีเต็ม) หรือทางผู้ขายเป็นนิติบุคคลหรือคณะบุคคล (ความหมายของคำว่าคณะบุคคลก็คือ มีชื่อหลังโฉนดตั้งแต่2คนขึ้นไป) (ถ้าเป็นนิติบุคลไม่ว่าจะถือครองกี่ปีก็ตามก็จะต้องเสียเป็นภาษีธุรกิจเฉพาะตลอด) ถ้าเข้าหลักเกณฑ์ข้างต้นนี้จะต้องเสีย3.3% จากราคาประเมิน หรือราคาขายจริง หรือราคาที่ทางผู้ซื้อได้ยื่นขอสินเชื่อกับทางธนาคาร ตัวเลขไหนสูงกว่าทางเจ้าหน้าที่กรมที่ดินก็จะคิดตัวเลขนั้นแล้วเอามาคูณกับ3.3%

2.2 อากรสแตมป์  ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะก็ไม่ต้องเสียอากรสแตมป์ หรือถ้าเสียอากรสแตมป์ก็ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ หลักการดูว่าทางเราจะเสียตัวไหน ก็ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขว่าเราจะเข้าหลักเกณฑ์แบบไหน ความหมายก็คือ ถ้าทางผู้ขายเป็นบุคคลธรรมและได้ทรัพย์สินนั้นมาเกิน5ปี บริบูรณ์ ก็ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแต่เสียเป็นอากรสแตมป์แทน โดยจะเสีย0.5%จากราคาประเมิน หรือราคาขายจริง หรือราคาที่ทางผู้ซื้อได้ยื่นขอสินเชื่อกับทางธนาคาร ตัวเลขไหนสูงกว่าทางเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน (ยกเว้นทางผู้ขายเป็นนิติบุคคล ซึ่งจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอย่างเดียวเท่านั้น)

   ข้อยกเว้นที่ทางผู้ขายทางผู้ขายไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้เสียเป็นอากรสแตมป์แทน ก็คือทรัพย์สินที่ขายจะต้องเป็นที่พักอาศัย และเป็นบุคคลธรรมดาโดยหลังโฉนดจะต้องมีชื่อคนเดียวเท่านั้น แล้วถือครองไม่ถึง5ปี บริบูรณ์ แต่ได้โอนชื่อเข้าไปอยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่ขาย(ไม่จำเป็นจะต้องเป็นเจ้าบ้าน จะเป็นผู้อาศัยก็ได้) หรือเคยโอนชื่อเข้าไปอยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่ขายแล้วย้ายออกทีหลัง แต่เคยโอนชื่อเข้าไปในทะเบียนบ้านหลังที่ขายไม่น้อยกว่า1ปี บริบูรณ์ ก็จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้เสียเป็นอากรสแตมป์แทน

   ข้อยกเว้นต่อมาก็คือ ถ้าหลังโฉนดมีชื่อสามีและภรรยา2คน ซึ่งจะต้องจดทะเบียนสมรสก่อนซื้อบ้านหลังที่ขาย แล้วได้โอนชื่อเข้าไปอยู่ในทะเบียนหลังที่ขายทั้งคู่ แล้วอยู่มีชื่ออยู่ในนั้นหรือเคยอยู่ในนั้นรวมกันเกิน1ปี (เพราะถือว่าสามีภรรยาเป็นบุคคลคนเดียวกัน) ก็จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้เสียเป็นอากรสแตมป์แทน (ส่วนถ้าเป็นชื่อ2คนขึ้นไป ที่ไม่ใช่สามีภรรยาตามที่กล่าวมา ก็จะไม่ได้รับการยกเว้น) ถ้าจะไม่เสียอากรสแตมป์ ก็ต้องถือครองให้เกิน5ปี บริบูรณ์อย่างเดียวเท่านั้น คำถามต่อมาก็คือ...ถ้ามีชื่อแค่คนเดียวอาจจะเป็นสามีหรือภรรยาได้โอนชื่อหรือเคยโอนชื่อเข้าไปอยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่ขายเกิน1ปี จะได้รับการยกเว้นหรือไม่ ตามประสพการณ์ของผู้เขียน ออกได้ทั้ง3กรณีก็คือ ได้รับการยกเว้นเสียเป็นอากรสแสตมป์ หรือไม่ได้รับการยกเว้นก็คือต้องเสียเป็นธุรกิจเฉพาะ หรือได้รับการยกเว้นครึ่งหนึ่งก็คือเสียเป็นอากรสแตมป์ครึ่งหนึ่ง เสียเป็นธุรกิจเฉพาะครึ่งหนึ่ง ซึ่งขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่ที่กรมที่ดินที่โอนนั้นๆ เพราะในรายละเอียดของกฏหมายในส่วนนี้ยังไม่ได้ระบุชัดเจน เขาก็เขียนแค่ว่าถ้าในกรณีที่นอกเหนือจากที่กฏหมายได้ระบุนี้แล้ว ก็ให้ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่แทน

   ข้อยกเว้นต่อมาก็คือ ทางผู้ขายได้ทรัพย์สินมากจากมรดก(ต้องมีการแต่งตั้งผู้จัดการมรดกก่อนเท่านั้น) พินัยกรรมไม่ถือว่าเป็นมรดก แต่จะถือว่าเป็นการให้แทน เหตุผลเพราะว่าคนตายเขียนพินัยกรรมไม่ได้ แต่มีผลต่อเมื่อตายหรือเหตุผลอื่นๆอะไรก็ได้ ยกตัวอย่างเช่นในพินัยกรรมเขียนไว้ว่าถ้าลูกไม่จบปริญญาเอกก็จะไม่ให้ทรัพย์สินนั้นๆ เป็นต้น ถ้าทางผู้ขายได้ทรัพย์สินนี้มาจากการแต่งตั้งผู้จัดการมรดก เวลาขายก็จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะเสียเป็นอากรสแตมป์แทน

3. ภาษีเงินได้

3.1 ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ความหมายก็คือเจ้าของทรัพย์เป็นบุคคลธรรมดาซึ่งได้จากการซื้อมา โดยจะคิดจากราคาประเมินของกรมที่ดินเท่านั้น ไม่สนใจว่าจะซื้อขายกันในราคาเท่าไร โดยจะคิดจากปีที่ถือครองว่าถือครองกี่ปี วิธีนับว่ากี่ปีก็เหมือนกับการนับปีการคิดภาษีของรถยนต์ ยกตัวอย่างเช่น ซื้อปี2565 ขายปี2567 เขาจะนับเป็น3ปี และตัวเลขที่ได้มาจะคิดภาษีตามอัตราภาษีก้าวหน้า ความหมายก็คือถ้ามูลค่าของทรัพย์สินที่ขายสูงก็จะคิดเปอร์เซนต์สูงตาม ถ้าถือครองน้อยก็จะเสียภาษีน้อย แต่ถ้าถือครองมากก็จะเสียมาก แต่ถ้าถือครองเกิน10ปี ก็จะคิดแค่10ปี

3.2 ภาษีมรดกหรือรับให้ โดยจะคิดจากราคาประเมินของกรมที่ดินเท่านั้น ไม่สนใจว่าจะซื้อขายกันในราคาเท่าไร โดยจะคิดจากปีที่ถือครองเหมือนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา แต่สิ่งแตกต่างก็คือ ถ้าถือครองปีแรกแล้วรีบขายเลยจะโดนภาษีหนักมากที่สุด ถ้ายิ่งถือนานเท่าไร ก็จะโดนภาษีน้อยลงเรื่อยๆ จะเสียเท่ากันกับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตอนปีที่8-10 ถ้าเกิน10ปี ก็จะคิดแค่10ปี โดยจะคิดเป็นอัตราภาษีก้าวหน้าเหมือนกัน

3.3 ภาษีเงินได้นิติบุคคล โดยจะคิดจากราคาประเมินของกรมที่ดิน หรือราคาที่ซื้อขายจริง(เพราะส่วนใหญ่จะแจ้งตามราคาซื้อขายจริง เพราะจะมีผลต่องบดุลและงบกำไรขาดทุนของบริษัทด้วย โดยจะคิด1%ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง ตัวเลขไหนสูงกว่าก็จะคิดตัวนั้น

หมายเหตุ ส่วนวิธีคิดเรื่องภาษีเงินได้นั้นอย่างที่กล่าวข้างบน คงจะต้องดูเป็นเคสบายเคส แต่ทางผู้เขียนได้ส่งตารางประเมินทุนทรัพย์หรือคิดคำนวนพื้นที่ใช้สอยต่อตารางเมตร ตารางภาษีเงินได้ และวิธีการคิดค่าเสื่อมราคาเอามาให้ดูทางด้านล่างนี้ ทางผู้เขียนหวังว่าจะเป็นประโยชน์กับผู้อ่านไม่มากก็น้อย ถ้าสงสัยให้ติดต่อสอบถามได้ที่ คุณชาญวิทย์ ศรีสุวรรณ เบอร์โทร 081-565-2025